I rischi di vendere Casa da Soli 2° parte
Continua la sezione dedicata a chi voglia vendere Casa da solo, attenzione a non inciampare in fattori importanti che determinano il buon esito di un’operazione immobiliare.
VENDITA DI UN IMMOBILE NON CONFORME
Il secondo Enorme rischio di vendere casa senza agenzia immobiliare riguarda la non conformità
Conformità urbanistica e catastale, conformità degli impianti, la presenza di vincoli sulla proprietà o ancora che ci siano dei vizi o difetti di fabbricazione: sono tutti elementi che vanno considerati per evitare sanzioni, risarcimenti, l’impossibilità o la nullità della compravendita.
Conformità urbanistica e catastale
Parliamo fuori dai denti, in caso di mancata conformità urbanistica e catastale, per evitare abusi edilizi
NON SI PUO’ PROCEDERE CON LA VENDITA
Sono i documenti che attestano, l’uno il riscontro tra lo stato di fatto dell’immobile ed i suoi relativi dati catastali e planimetrici, l’altro, il riscontro tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abitativi da quando è stato costruito l’edificio
La non verifica di questi documenti può far esporre a rischi come :
- Prolungarsi del tempo di vendita
- Impossibilità a vendere
- Restituzione dell’importo lasciato a garanzia, o nel caso di caparra confirmatoria, del doppio di quanto lasciato dal compratore
Agibilità
La Corte di Cassazione ha stabilito che un immobile privo di certificato di abitabilità è incommerciabile dal punto di vista economico.
Parlando in soldoni, significa che vendere un immobile senza certificazione, è un illecito
L’acquirente può richiedere lo scioglimento del contratto o il risarcimento danni, oppure entrambe le opzioni.
Presenza di vincoli, vizi e difetti
L’articolo 1489 del Codice Civile stabilisce che ‘se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo’
L’art. 1490 del Codice Civile stabilisce l’obbligo per il venditore di garantire che il bene venduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso a cui è destinato oppure che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.
In una compravendita di un immobile un rischio è quello che riguarda la presenza di vizi occulti o difformità nell’immobile, non denunciati dal proprietario. I vizi rappresentano tutti quei difetti di costruzione, imperfezioni materiali, o scarsa qualità nella realizzazione di un manufatto, che determinano carenze della costruzione edile.
Se il venditore nasconde vizi e difetti facilmente eliminabili, dovrà risarcire l’acquirente per l’ammontare dei vizi.
Se invece nasconde gravi difetti dell’immobile, si può arrivare alla risoluzione dell’atto notarile, oppure a una proporzionale riduzione del prezzo di vendita.
ERRORI NELLA PRESENTAZIONE DELLA DOCUMENTAZIONE
Il terzo grande rischio di vendere casa da privato è quello di commettere degli errori nella presentazione della documentazione necessaria per la vendita, pena , annullamento del rogito notarile.
Quali sono i documenti necessari per la vendita di una casa
- Atto di provenienza, rappresenta la prova che sei il proprietario di quell’immobile..
- APE (attestato di prestazione energetica), definisce le caratteristiche e le prestazioni energetiche dell’immobile. È un documento obbligatorio non solo per la vendita, ma anche per poter pubblicizzare l’immobile.
- Visura e planimetria catastale, identificano rispettivamente le caratteristiche dell’immobile.
- Documentazione edilizia e urbanistica, include certificato di agibilità, permesso di costruire, pratiche urbanistiche ed edilizie. Per ottenere questi documenti fai un accesso agli atti all’ufficio edilizia privata in comune.
- Documentazione condominiale, include il riparto delle spese condominiali, gli ultimi verbali di assemblea e il regolamento condominiale. Per ottenere questa documentazione puoi rivolgerti al tuo amministratore di condominio.
- Certificazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia, rilasciate da un tecnico specializzato con relazione asseverata.
LE POSSIBILI SANZIONI PER CHI VENDE CASA DA PRIVATO
Ultimo importante rischio per chi vende casa da privato è quello di commettere delle irregolarità che possono comportare delle sanzioni.
Un esempio? Se l’annuncio di un immobile da vendere od affittare non contiene i parametri energetici, la sanzione amministrativa è variabile tra i 500 ed i 3000 euro. Nel caso in cui l’immobile venga anche venduto senza presentazione dell’APE il venditore rischia sanzioni che vanno dai 3000 ai 18000 euro.
Oppure, come visto in precedenza, in caso di non conformità o importanti vizi occulti dell’immobile si rischiano sanzioni che vanno da salati risarcimenti danni all’annullamento della vendita.
Vendere Casa è una decisione importante e deve essere affrontata avendo tutti gli strumenti tecnici e competenti per evitare problemi e insuccessi.
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Buona Casa
